Auswirkung von Verkehrslärm auf Grundstückswerte

Projekt: Auswirkung von Verkehrslärm auf Grundstückswerte

Forschender: Jörn Bannert

Projektidee: Der Einfluss von Straßenverkehrslärm und Umgehungsstraßen auf Grundstückswerte in Ortslagen – Bestimmung mittels Expertenbefragung nach der Delphi-Methode.

Der Verkehrswert eines bebauten oder unbebauten Grundstücks wird von vielen wertbestimmenden Faktoren beeinflusst (vgl. Abbildung 1).

Wieviel ist ein Grundstück wert? Die Antwort auf diese Frage ist vor allem für diejenigen interessant, die ein Grundstück kaufen oder verkaufen wollen. Dabei spielen verschiedenste Faktoren eine Rolle. Wichtigster Faktor ist die Lage. Dazu zählt zum Beispiel, ob das Grundstück an eine viel befahrene Straße grenzt oder eine Umgehungsstraße für Ruhe vor dem eigenen Gartentor sorgt. Doch wie bewertet man diesen Faktor? Dazu gibt es unterschiedliche Herangehensweisen – in dieser Forschungsarbeit wurde untersucht, ob sich als Alternative zu statistischen Verfahren eine Methode eignet, die aus den Sozialwissenschaften stammt.

Grundsätzlich sorgt der Gesetzgeber mit Hilfe von Gesetzen (Baugesetzbuch) und Verordnungen (Immobilienwertermittlungsverordnung) für eine bundeseinheitliche Vorgehensweise, um die sogenannten Verkehrswerte von Grundstücken zu ermitteln. Darüber hinaus steht Fachleuten eine Reihe von Standardwerken (Fachliteratur) zur Verfügung.

Der Einflussfaktor Lage wird in der Fachliteratur durch viele weitere Faktoren beschrieben. Die Lage beschreibenden Faktoren können in klein- und großräumig (Mikro- und Makrolage) unterschieden werden. Die Fachliteratur bezeichnet die Verkehrs-, Nachbarschafts-, Wohn- und Umweltlage als wertbildende Einflüsse der Mikrolage.

Kern dieser Forschungsarbeit bildete eine Expert*innen-Befragung nach der Delphi-Methode. Diese Methode aus den Sozialwissenschaften benutzt die „Schwarmintelligenz“ von zuvor ausgewählten Expert*innen, um den Einfluss von Straßenverkehrslärm oder Ortsumgehungsstraßen auf Grundstückswerte zu bestimmen.  

Die Ergebnisse aus der Expert*innen-Befragung wurden im Anschluss durch Bodenrichtwertuntersuchungen in verschiedenen Untersuchungsgebieten in Niedersachsen sowie durch zwei Ansätze der nationalen Fachliteratur validiert.

Im Vergleich mit diesen Ansätzen zeigte sich, dass sich die Delphi-Methode im Themenfeld der Verkehrswertermittlung und somit in den Ingenieurswissenschaften sehr gut anwenden lässt. Die Delphi-Methode stellt daher für die Aufgabenfelder der (Oberen) Gutachterausschüsse für Grundstückswerte eine gute Alternative zu statistischen Verfahren wie beispielsweise die multiple (lineare) Regressionsanalyse dar. Insbesondere in sogenannten kaufpreisarmen Lagen, in denen kaum oder gar keine Grundstücke verkauft werden, kann sich eine Expert*innen-Befragung nach der Delphi-Methode als gute Alternative zu einer klassischen Regressionsanalyse anbieten.